Bình luận khoa học Án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Vấn đề thực tiễn

Trước đây, nhiều hộ gia đình đã tự nguyện đổi đất nông nghiệp để thuận tiện canh tác. Tuy nhiên, họ chỉ thỏa thuận bằng miệng mà không lập thành văn bản.

Điều này dễ dẫn đến tranh chấp của các bên sau này. Vụ án trong Án lệ số 15/2017/AL là một ví dụ điển hình.

Sự khác biệt trong cách xét xử

Khi xét xử các vụ án tương tự, các Tòa án áp dụng hai phương pháp khác nhau.

Phương pháp thứ nhất: Dựa vào tài liệu, chứng cứ và thông tin liên quan để công nhận việc đổi đất là hợp pháp.

Phương pháp thứ hai: Chỉ dựa vào việc có lập hợp đồng hay không. Nếu không có hợp đồng thì coi thỏa thuận đổi đất trước đó là vô hiệu.

Phương pháp thứ hai gây xáo trộn không cần thiết đối với việc sử dụng đất của các bên.

Nội dung của Án lệ số 15/2017/AL

Án lệ số 15/2017/AL áp dụng phương pháp thứ nhất. Nó dựa vào tài liệu, chứng cứ và thông tin liên quan để công nhận việc đổi đất nông nghiệp là hợp pháp.

Theo đó, Tòa án cần xem xét các yếu tố sau:

Việc đổi đất là trên cơ sở tự nguyện của các bên.
Xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác thực tế của các bên.
Hai bên đã đăng ký, kê khai và được ghi nhận tại Sổ địa chính.
Các bên trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định và liên tục.

Trong vụ án cụ thể, ông Nguyễn Minh T đã canh tác, sử dụng đất ổn định từ năm 1992 cho đến nay. Quá trình sử dụng, ông đã di chuyển các ngôi mộ trên đất và cải tạo một phần thành ao cá.

Mặc dù việc đổi đất có thực tế từ tháng 2 năm 1992, nhưng các thủ tục đăng ký, kê khai diện tích đất được tiến hành từ năm 1994.

Nguyên tắc áp dụng

Án lệ số 15/2017/AL phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.

Cách làm này thích hợp với thực tế, đảm bảo nguyên tắc tự nguyện theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và không gây xáo trộn việc sử dụng đất.

Áp dụng trong các vụ án tương tự

Tòa án có thể áp dụng Án lệ số 15/2017/AL vào các vụ án có tính chất tương tự.

Về loại tài sản

Thỏa thuận miệng về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có tính tương tự với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất phi nông nghiệp.

Về loại tài sản khác

Thỏa thuận miệng về chuyển đổi tài sản khác cũng được coi là có tính tương tự. Ví dụ: vật nuôi (trâu, bò, lợn…), điện thoại, máy tính.

Về hình thức thỏa thuận

Thỏa thuận miệng không lập văn bản có tính tương tự với thỏa thuận miệng có kèm theo nhắn qua điện thoại hoặc email.

Trong các trường hợp này, Tòa án vẫn có thể dựa vào chứng cứ thực tế để công nhận giá trị pháp lý của thỏa thuận.