Bình luận khoa học Án lệ số 04/2016/AL về vụ án "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất"

Quy định pháp luật về chuyển nhượng tài sản chung vợ chồng

Theo Điều 15 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 1986 và ngay cả các văn bản pháp luật sau này cũng như hiện hành thì đều quy định một cách thống nhất rằng “vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung. Việc mua bán, đổi, cho, vay, mượn, và những giao dịch khác có quan hệ đến tài sản mà có giá trị lớn (như là quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) thì phải được sự thoả thuận của vợ, chồng”.

Bởi vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung của vợ chồng thì cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng (cả hai ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có bản thỏa thuận giữa hai vợ chồng về việc quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại nhiều trường hợp không có văn bản thỏa thuận giữa vợ và chồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, chỉ có một người (vợ hoặc chồng) ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng, người còn lại thì không. Với việc thiếu sót này dễ dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Diễn biến vụ án điển hình

Điển hình trong vụ án này, vợ chồng ông Ngự, bà Phấn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tiến, bà Tý trên thực tế và có trả tiền đầy đủ. Tuy nhiên, trên mặt giấy tờ thì bà Phấn không ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không có văn bản thỏa thuận nào giữa bà Phấn và ông Ngự là bà Phấn đồng ý để ông Ngự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tiến, bà Tý.

Nếu chỉ dựa vào câu chữ của pháp luật thì nhiều vụ án tương tự vụ án này Tòa án cũng dễ đi đến kết luận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Ngự cho ông Tiến, bà Tý là vô hiệu vì thiếu sự đồng ý của bà Phấn. Tuy nhiên, nếu tuyên giao dịch dân sự này bị vô hiệu sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như không đánh giá đúng tình hình thực tế của vụ án.

Ý nghĩa của Án lệ số 04/2016/AL

Với sự ra đời của Án lệ số 04/2016/AL đã góp phần đảm bảo tính công bằng cho các bên. Cụ thể, dù bà Phấn không có ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không có bất kỳ văn bản thỏa thuận nào cho ông Ngự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà Phấn vẫn sử dụng số vàng từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Ngự có được để chia cho các con.

Việc ông Tiến, bà Tý xây dựng nhà trên phần đất được chuyển nhượng thì bà Phấn cũng biết mà không hề có sự phản đối; điều này chứng tỏ bà Phấn đã đồng ý để ông Ngự chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, trong trường hợp này Tòa án cần thiết phải công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Ngự cho ông Tiến, bà Tý là hợp pháp, đảm bảo được tính công bằng, bảo vệ được quyền lợi chính đáng cho ông Tiến, bà Tý.

Như vậy, khi có Án lệ số 04/2016/AL sẽ giúp các Toà án thống nhất quan điểm trong việc xem xét giá trị hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp không có văn bản thỏa thuận của vợ chồng, chỉ có một người ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người còn lại thì không) nhưng vợ hoặc chồng đã biết về việc chuyển nhượng đó nhưng không có ý kiến phản đối thì coi như đã đồng ý với việc chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này được coi là hợp pháp, có hiệu lực thực thi, bắt buộc các bên liên quan phải thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các trường hợp có tính tương tự để áp dụng án lệ

Tòa án có thể áp dụng Án lệ số 04/2016/AL vào các vụ án có tính tương tự. Đơn cử như sau:

• Trong vụ án này người ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở là người chồng; trường hợp người ký vào hợp đồng chuyển nhượng là người vợ cũng coi là có tính tương tự.
• Trong vụ án này là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất; trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở cũng coi là có tính tương tự.
• Trong vụ án này bên nhận chuyển nhượng trả bằng vàng; trường hợp bên nhận chuyển nhượng trả bằng tiền cũng coi là có tính tương tự.