Bình luận khoa học Án lệ số 07/2016/AL về công nhận hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01-7-1991

Bản chất của hợp đồng và vai trò của sự thống nhất ý chí

Hợp đồng là một giao dịch dân sự, trong đó các bên có sự thỏa thuận thống nhất ý chí với nhau nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong đó, sự thống nhất ý chí được xem là vấn đề cốt lõi, mang tính quyết định đối với hiệu lực của hợp đồng.

Vì vậy, khi xem xét một hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu, cần xem xét có hay không sự thống nhất ý chí giữa các bên. Thông thường, các bên tham gia quan hệ hợp đồng thể hiện ý chí của mình theo cách tương ứng với các hình thức của hợp đồng.

Đối với hợp đồng bằng văn bản như trong vụ án này, các chủ thể thường thể hiện ý chí của mình bằng việc ký nhận trong hợp đồng bằng văn bản. Tuy nhiên, pháp luật dân sự không quy định cụ thể thể thức thực hiện ý chí có phải tương ứng với hình thức của hợp đồng hay không.

Ý chí thể hiện qua hành vi thực hiện nghĩa vụ

Trong vụ án này, hình thức hợp đồng là văn bản, tuy nhiên, bên mua thể hiện ý chí bằng hành vi (đã trả đủ tiền cho bên bán). Do việc xác định ý chí thông qua hành vi của một chủ thể không phải lúc nào cũng dễ dàng nên Tòa án không có cơ sở pháp lý vững chắc để khẳng định có hay không sự thể hiện ý chí của bên mua.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy bên mua đã quản lý bất động sản được mua ổn định trong một thời gian dài, mặt khác, bên bán cũng không tranh chấp đòi tiền mua nhà. Ngoài ra, trong hợp đồng cũng ghi nội dung biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền.

Bên mua tuy chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên vẫn có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền.

Với sự ra đời của Án lệ số 07/2016/AL sẽ giúp các Tòa án thống nhất quan điểm trong việc xem xét hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà trong trường hợp một bên trong giao dịch không ký vào hợp đồng mua bán nhưng vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình ghi trong hợp đồng.

Điều kiện áp dụng Án lệ số 07/2016/AL

Để có thể áp dụng Án lệ số 07/2016/AL vào các vụ việc tương tự thì Tòa án cần xem xét thêm nhiều yếu tố liên quan đến nội dung của pháp luật về hợp đồng và nội dung vụ việc. Như trong vụ án này, việc bên mua ký hay chưa ký vào hợp đồng mua bán nhà không còn quan trọng khi có nhiều chứng cứ cho thấy các bên đã đồng thuận giao dịch và đã thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.

Cụ thể, nguyên đơn đã được giao quản lý và sử dụng căn nhà một thời gian dài mà không có tranh chấp, khiếu nại từ bị đơn. Bị đơn trong một thời gian dài cũng không đòi thêm tiền bán nhà.

Mặt khác, bên bán là người ký xác nhận vào hợp đồng và bên mua là người chưa ký nhưng đang giữ toàn bộ giấy tờ. Việc ký hợp đồng có thể thực hiện sau đó, và vẫn có hiệu lực ràng buộc các bên.

Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991. Cụ thể, trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:

• Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
• Nếu hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:
  • Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ.
  • Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Như vậy, có thể thấy việc sai sót về hình thức hợp đồng không đương nhiên làm cho hợp đồng vô hiệu. Bên cạnh việc xác định hai bên giao kết hợp đồng đã thực hiện ký kết hợp đồng chưa, cần xác định thêm tiến trình thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng (bên mua đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán, bên bán đã thực hiện việc giao nhà hay chưa).

Phạm vi áp dụng theo thời điểm giao kết

Lưu ý, Án lệ số 07/2016/AL chỉ có thể xem xét áp dụng đối với các trường hợp tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà diễn ra trước ngày 01/7/1991; bởi lẽ, từ ngày 01/7/1991 Pháp lệnh nhà ở ngày 06/4/1991 của Hội đồng Nhà nước bắt đầu có hiệu lực thi hành và bắt buộc hợp đồng mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền.

Đối với các trường hợp tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà diễn ra từ ngày 01/7/1991 về sau, nếu hợp đồng không được ký kết và có tranh chấp xảy ra, Tòa án có thể tuyên hủy hợp đồng do vô hiệu và theo quy định của pháp luật dân sự, hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Bộ luật Dân sự năm 2015

Hiện hành, Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

• Thứ nhất, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Thứ hai, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Thứ ba, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Thứ tư, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Thứ năm, việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.