Bình luận khoa học Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp

Thực tế, có những trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, trong khi người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đó. Đến khi bên thế chấp không thanh toán được khoản vay đúng thời hạn như thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, Ngân hàng yêu cầu Tòa án cho phép được phát mại quyền sử dụng đất của bên thế chấp nhằm đảm bảo cho khoản nợ gốc và lãi mà bên vay chưa thanh toán. Lúc này, Tòa án rất lúng túng.

Bởi lẽ, nếu Tòa án cho phép Ngân hàng được quyền phát mại quyền sử dụng đất thế chấp thì ảnh hưởng đến quyền lợi của người có tài sản gắn liền với đất; nếu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu thì ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của Ngân hàng. Thế nên, nhiều trường hợp Tòa án làm ngơ với vấn đề này, dẫn đến kiện tụng kéo dài.

Vai trò của Án lệ số 11/2017/AL

Với sự ra đời của Án lệ số 11/2017/AL, vấn đề khó khăn nêu trên đã được giải quyết, đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của các bên liên quan. Cụ thể như sau:

Thứ nhất: Trường hợp tài sản trên đất thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau

Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác, mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

Với nội dung này, sẽ đảm bảo người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của họ có quyền thế chấp để vay vốn phục vụ làm ăn; Ngân hàng được quyền nhận thế chấp; hợp đồng thế chấp trong trường hợp này là có hiệu lực pháp luật (không bị vô hiệu) nhằm đảm bảo quyền lợi cho Ngân hàng. Nghĩa là, nếu bên thế chấp không trả tiền vay gốc và lãi đúng hạn theo hợp đồng đã ký kết thì Ngân hàng được quyền phát mại tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

Thứ hai: Quyền ưu tiên mua của chủ sở hữu tài sản trên đất

Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận rằng “bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất” mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất, thì khi bên nhận thế chấp bán tài sản bảo đảm cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Với nội dung này sẽ vừa đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp, vừa đảm bảo quyền lợi của người sở hữu nhà ở trên quyền sử dụng đất đang bị thế chấp; tạo điều kiện thuận lợi để người có nhà ở trên quyền sử dụng đất đang bị thế chấp có thêm quyền sử dụng đất trên chính căn nhà của mình.

Các trường hợp có tính tương tự để áp dụng án lệ

Tòa án có thể áp dụng Án lệ số 11/2017/AL vào các vụ án có tính tương tự. Đơn cử như sau:

• Trong vụ án này tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng Thương mại với Công ty trách nhiệm hữu hạn; trường hợp tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng thương mại với cá nhân, tổ chức khác thì cũng coi là có tính tương tự.
• Trong vụ án này tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng Thương mại với Công ty trách nhiệm hữu hạn; trường hợp tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng giữa Chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng khác với cá nhân, tổ chức thì cũng coi là có tính tương tự.
• Trong vụ án này liên quan đến nhà ở trên đất; trường hợp tài sản khác gắn liền trên đất (như là nhà xưởng, cửa hàng…) thì cũng coi là có tính tương tự.